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表面利回りと実質利回りとは

不動産投資をするうえで覚えておきたいキーワードに、「表面利回り」と「実質利回り」があります。ここでは、両者の違いや意味について解説していきます。

理解していますか? 表面利回りと実質利回りの違い

まず、表面利回りと実質利回りについて、それぞれ説明しましょう。

表面利回りとは、資産運用に投じた金額に対してどれだけの収入を得られたのか、その割合を示す数字です。例えば、1,000万円の区分マンションを購入して、年間100万円の収入が得られるなら、その利回りは100万円÷1,000万円で、「利回り=10%」の物件となります。

これに対して実質利回りとは、家賃収入からさらに不動産購入時の費用、不動産運用時の管理費や修繕費、固定資産税などの税金、ローンの支払利息などの諸経費を引き、さらに将来的な物件売却時の売却益まで考慮して算出する利回りになります。

不動産投資で重要なのは、表面利回りではなく、実質利回りを重視することです。

どうしても表面利回りだけに注視してしまいがちですが、気をつけてください。不動産会社の担当者が表面利回りばかりを言っているなら要注意。しっかりと「実質利回りはどのくらいですか」と確認するようにしましょう。

実質利回りがどうなるかは、実際に不動産経営を始めてみないとわからないことではあります。ただ、しっかりとした不動産投資会社は、経験上からも実質利回りを割り出しているものです。

見かけの表面利回りに騙されず、しっかりと実質利回りを考えて購入を判断することが大事なのです。

10%以上の高利回り物件はトクか?

10%以上の高利回りの物件だった場合、当初の想定通りに家賃収入を得られるのなら、リスクを抑えながらも高収入を定期的に得られるようになります。

大阪の特定のエリアなら地価が向上し、将来的に人気エリアになる可能性もあります。そうなった場合、家賃収入が上昇し、さらなる高収入が実現できるかもしれません。

ただ、あまり高利回り物件に振り回されるのも考えものです。投資計画通りに事が運べばいいのですが、世の中そう上手くまわれば誰も苦労しませんよね。

将来的に地価が下がったり、長期的展望にたてば、利回りが減少したりする恐れもあります。ですから目先の利益にとらわれず、節税効果や保険としての役割なども考えて、不動産投資を考えるようにしましょう。

「実質利回り」が低下する大阪不動産投資のリスク

空室が多いと実質利回りが下がる

たとえ利回りが高くても、空室が多いと空室の分家賃収入が減ってしまいますから、空室には注意が必要です。

下記は、総務省統計局「平成25年度住宅・土地統計調査」を基に、大阪府で空室率が高いところから上位10市区町村を表にしたものです。

市区町村 空室率
大阪市東住吉区 23.73%
大阪市西成区 23.54%
大阪市生野区 22.45%
大阪市旭区 21.14%
大阪市此花区 19.87%
大阪市住吉区 19.77%
大阪市西淀川区 18.37%
大阪市浪速区 18.05%
四條畷市 17.93%
大阪市大正区 17.42%

※5年ごとに統計。次回は平成30年度予定。

たとえ現状満室だとしても、空室率が高いところは注意が必要です。空室になるとその分お金が入ってきませんし、場合によっては空室を埋めるために広告を打たなければならず、その分の追加費用が発生することも考えられます。

「旧耐震基準」の不動産は注意が必要

人気エリアの一画を不動産投資物件として格安で購入し、リフォームして貸し出すという方法があります。

もちろん賢い選択なのですが、築年数には注意が必要になってきます。1981年(昭和56年)以前に作られた物件は旧耐震基準のもので、1981年築の物件は着工が1980年、完成が1981年で、実際の耐震基準は旧基準となっているということもあるので注意してください。

大阪府は阪神淡路大震災を経験している地域ですから、借り手は新耐震基準に満たしていない不動産は避けるのが現状です。しっかりと耐震工事などを施して耐震基準を満たしているのか、築年数から見て新耐震基準に満たしているかをしっかりと不動産会社に確認しておきましょう。

人気エリアはどんどん新しい不動産が建つ

人気エリアの不動産を手に入れることが出来たとしても油断は禁物です。

人気エリアは確かに利回りが高く、高収入が見込めるのですが、一方でどんどん開発が進み、どんどん新しい不動産が建つという傾向があります。

したがって人気エリアの物件を手に入れることが出来たとしても、新しい方に流れてしまい、結果として実質利回りが落ちてしまうというリスクも十分考えられます。

賃貸ニーズをしっかりと把握するのが大事

これらのリスクを下げるためには、賃貸ニーズが本当にあるのかということを把握しておかなければなりません。

上記にも掲載しましたが、総務省統計局が5年ごとに発表している住宅・土地統計調査をチェックし、空室率は把握しておく必要があります。

その物件ならではの特徴や魅力があるなら、気に入った人が長期間の入居を決めてくれるかもしれません。長期間の入居者が多ければ多いほど、当然年間の空室率も低くなるでしょう。

耐震の面ではもちろんのこと、間取りの広さやロフトが付いているなど、近隣の物件と比較して、賃料以外で魅力を出せるポイントがあるかを確認してください。設備拡充も物件の差別化になります。

初心者におすすめ! ノーリスクな不動産投資2つ

1. 「不動産投資信託」はプロが管理するのでノーリスク

不動産投資信託は不動産投資法人に投資をし、そのお金で不動産法人が不動産を購入・管理し、発生した収益を分配金として受け取るというものです。

この不動産投資信託の最大のメリットは、プロの専門家が不動産の運営・管理を行ってくれるところです。実質利回り低下などのリスクを考える必要がなく、初心者におすすめです。

2. 口数単位で購入する「不動産小口化商品」もプロが管理

不動産小口化商品とは、不動産を口数単位で購入し、口数に応じて発生した利益を得るというものです。

こちらも不動産投資信託と同様、プロの専門家が不動産の運営・管理を行ってくれますので、実質利回り低下などのリスクを考える必要がなく、初心者におすすめです。

 
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