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不動産投資とレバレッジの関係性

不動産投資の醍醐味ともいえるレバレッジ効果についてわかりやすく説明していきます。

レバレッジ効果ってなに?

ここで、シーソーをイメージしてみてください。不動産投資物件(投資金額)と投資効果の2つは、シーソーのように微妙なバランスで成り立っています。そして、小さい投資額で高い効果を生み出し収益を上げることをレバレッジ効果といいます。

さらにわかりやすくいうと、すべて借入でなく自己資金も利用すれば、利回りより高い収益を得られるということを示しています。レバレッジとは「テコの原理」を指すのです。

具体的にいうと、例えば1000万円の投資を予定しています。この時、自己資金が1000万円の人、自己資金と借入金がそれぞれ500万円の人、自己資金200万円借入金800万円の人で比較をしてみましょう。

同じ条件で、それぞれの好況の時と不況の時の利益率を算出してみると、自己資金が少なく借入金が多くなるにつれて明らかに投資効果が減少していきます。

場合に寄っては、借入金が多くなるほど不況時の利益率がマイナスになることもあり、リスクが大きくなることがわかります。

これは、FXなどでもいえることですが、このレバレッジのかけ方を知っておくことで自己資金より多くの収益を上げる可能性が高まります。そしてそのために重要なのは、投資物件の利回りをよく計算し、借入金の金利が利回り分を上回らないようにすることです。

借入金が多くなると、それだけ金利分も増えてしまいます。利息分が高くなれば、家賃収入分がマイナスになり経営赤字が発生することをしっかり念頭においておきましょう。

そのためには、ローンの借入方式や金利のタイプに注意しておくことが大切です。たった後々1%が大きくのしかかってくることを想定して、資金計画を立てることが重要です。

借入の際に注意したい金利タイプ

ローンの金利タイプには、変動金利と固定金利の2つのタイプがあります。

変動金利では、借り始めの頃の金利が低いのが特徴です。でも、ただし経済の状況などによって借入時より金利が上がってしまうこともあります。その場合、利息分が急に上がってしまうため返済額が増え、収益率が下がりマイナスになってしまうことも。

固定金利では、返済終了まで金利が変わらないので月々の返済額も変わらないというメリットがあります。ただし、借り始め当初の金利が高めに設定されているというデメリットもあります。

どちらもメリットとデメリットがあるため、どちらの金利タイプがいいのかをシミュレーションして決めることが大切です。また、金利の動きには十分注意しておきましょう。

 
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