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不動産投資とレバレッジの関係性

不動産投資の醍醐味ともいえるレバレッジ効果についてわかりやすく説明していきます。

レバレッジ効果ってなに?

ここで、シーソーをイメージしてみてください。不動産投資物件(投資金額)と投資効果の2つは、シーソーのように微妙なバランスで成り立っています。そして、小さい投資額で高い効果を生み出し収益を上げることをレバレッジ効果といいます。

さらにわかりやすくいうと、すべて借入でなく自己資金も利用すれば、利回りより高い収益を得られるということを示しています。レバレッジとは「テコの原理」を指すのです。

具体的にいうと、例えば1000万円の投資を予定しています。この時、自己資金が1000万円の人、自己資金と借入金がそれぞれ500万円の人、自己資金200万円借入金800万円の人で比較をしてみましょう。

同じ条件で、それぞれの好況の時と不況の時の利益率を算出してみると、自己資金が少なく借入金が多くなるにつれて明らかに投資効果が減少していきます。

場合に寄っては、借入金が多くなるほど不況時の利益率がマイナスになることもあり、リスクが大きくなることがわかります。

これは、FXなどでもいえることですが、このレバレッジのかけ方を知っておくことで自己資金より多くの収益を上げる可能性が高まります。そしてそのために重要なのは、投資物件の利回りをよく計算し、借入金の金利が利回り分を上回らないようにすることです。

借入金が多くなると、それだけ金利分も増えてしまいます。利息分が高くなれば、家賃収入分がマイナスになり経営赤字が発生することをしっかり念頭においておきましょう。

そのためには、ローンの借入方式や金利のタイプに注意しておくことが大切です。たった後々1%が大きくのしかかってくることを想定して、資金計画を立てることが重要です。

借入の際に注意したい金利タイプ

ローンの金利タイプには、変動金利と固定金利の2つのタイプがあります。

変動金利では、借り始めの頃の金利が低いのが特徴です。でも、ただし経済の状況などによって借入時より金利が上がってしまうこともあります。その場合、利息分が急に上がってしまうため返済額が増え、収益率が下がりマイナスになってしまうことも。

固定金利では、返済終了まで金利が変わらないので月々の返済額も変わらないというメリットがあります。ただし、借り始め当初の金利が高めに設定されているというデメリットもあります。

どちらもメリットとデメリットがあるため、どちらの金利タイプがいいのかをシミュレーションして決めることが大切です。また、金利の動きには十分注意しておきましょう。

大阪の1Rマンションを例にフルローン不動産投資のリスクを紹介

フルローンで不動産を購入をした場合、「月々の返済額が大きい」というデメリットがあります。自己資産が少ない分、ローンの利息などで余計な出費が多くなってしまうのです。ある程度自分のお金を用意できる状況でなければ、フルローンでの不動産投資は危険と言えるでしょう。

また、どんなにいい条件の不動産を購入したとしても、この不景気の中ではなかなか高価な不動産を買いたいという人が現れない可能性も充分考えられます。買い手がつかず、所有している期間だけが長くなる危険性もあります。

その土地の価値が下がったり、経年劣化などによって不動産の価値が下がってしまうと、結果的に値下げをしなければ買い手がつかないという状況に陥るかもしれません。そうなれば当然儲けは少なくなり、マイナスになってしまうことも考えられます。

ワンルームマンションは特に、今後少子化が進む日本においては需要が下がる可能性も。この見極めができない初心者の内は、無理にフルローンを組んで不動産投資にチャレンジする必要はないでしょう。

このように、フルローンでの不動産投資はメリット大きいですが、それ相応のデメリットもあるので非常に危険な投資です。

初心者には不動産小口化商品や不動産投資信託がおすすめ!

不動産投資初心者におすすめなのが、少額の投資から始めることができる「不動産小口化商品」や「不動産投資信託」です。

不動産小口化商品・不動産投資信託は、一つの不動産を小口化して分散したものを希望する口数だけ購入して投資するというもの。
例えば1000万円のワンルームの場合、1口10万円で100口販売するなど……。希望する口数だけ購入すれば、その口数分のインカムゲインやキャピタルゲインを受け取ることが可能です。

派手な不動産投資のようにいきなり大金が手に入るわけではありませんが、初心者はまずこのような不動産小口化商品、不動産投資信託などから様子を見て、不動産投資に関する流れを掴むことを最優先にした方がいいでしょう。

不動産投資信託は「1万円から」不動産小口化商品は「10万円から」

不動産小口化商品と不動産投資信託は、似ているようで細かな点が違っています。
まずは一口あたりの金額。不動産投資信託は1万円からと比較的安価なのに対して、不動産小口化商品は10万円から100万円程度と高額です。

しかし、不動産投資信託は節税対策ができませんが、不動産小口化商品は所得税・相続税の対策が可能です。配当利回りも、不動産小口化商品の方が若干ではありますが高くなります。

どちらもレバレッジは効きませんが、初心者にはおすすめの不動産投資の方法です。どちらが自分により合っているかという点も考え、初めは慎重に不動産投資を行いましょう。

 
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