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区分(ワンルーム)マンション

ここでは、区分マンションの投資について解説します。初心者でも始めやすく、利回りの面でも良いと言われる区分マンションのメリットを、ひとつずつ確認していきましょう。

投資の視点で考えると、区分マンションはメリット大

区分マンション投資は、マンション一棟の中にある部屋を個別に所有して貸し出し、そこから利益を得る投資方法です。

この区分マンションは、投資効果を考えた時、メリットが多々あります。

そのひとつが比較的小額でもOKな初期投資額です。土地付きのアパート一棟と比べてみても、圧倒的に価格が安く済みます。中古物件で探せば、なかには数百万円程度の出費でオーナーになることも可能です。

不動産投資の初心者でも始めやすく、銀行からの借り入れをせずとも、自己資金だけでマンション経営する人も多く見受けられます。

また区分マンションの管理は、おおむね管理組合がしっかりと管理しています。つまり、マンションの共同部分の清掃や補修については、オーナーである大家がする必要がありません。これは日々管理をしていくうえで、とてもラクです。

管理面で手を煩わせることもないので、副業として区分マンションを経営することも可能になります。

区分マンションは、アパートの一棟買いよりお得です。

なによりも区分マンションは、アパート一棟や戸建てを所有して貸し出すよりも、圧倒的に表面利回りが良い場合が多いです。

中古のアパートや戸建てに投資しようとしても、利回りで10%を超えてくる物件は、ここ大阪でもそうありません。しかし、区分マンションであれば、利回りが10%を超える優良物件は普通にあります。

大阪のワンルームマンション投資で失敗しないために知っておきたいこと

負債が収入を上回るリスクを知る

大阪の都市部にある駅周辺であれば、ワンルームマンションの賃料の相場はおおよそで7万円前後になります。しかしこれが都市部から少々離れた地域になると家賃も安くなるマンションが多くなり、築年数などの条件によっては更に低い賃料しか取れない場合も想定できます。

また、人によっては資金を借り入れてマンション投資を始める事もあるはずです。最初は月々のローン返済額がマンション収入を上回っていたとしても、長い目で見れば元が取れる事も確かにあります。そのため将来的な黒字展開を見込んでマンション投資に踏み切る人も多いです。

ところが想定したよりも家賃収入が得られなかった場合、維持費や返済額の方が遥かに高くなり債務超過に陥る危険性もあります。

マンション投資に失敗しないためには、数年先も含めた投資対象の価値を判断しなければなりません。

入居者が出ていってしまった後の収入がゼロになる

一棟のマンション全てに対する投資とは異なり、区分ワンルームマンション投資であれば誰にでも始めやすいと言うメリットがあります。しかし初期投資の費用が少額で済む一方で、所有している一部屋から入居者が出ていってしまうと途端に収入はゼロになります。

管理費の支出がある

ワンルームマンションは自ら建物の管理をする必要がない反面、月々の管理費を支払う義務が生じます。その他にも修繕に関わる積立金など、ワンルームマンションを維持するための費用は常に出ていく事になります。

そのため賃料を支払ってくれる入居者はゼロの時であっても、コストだけは毎月支払わなければならないのです。その結果として、自分の財産を切り崩しながら投資を継続させる事にもなりかねません。

ワンルームマンション投資はマンションの購入場所に注意すべき

ワンルームマンションに好んで入居する人と言えば、働く世代の若者がほとんどです。多くの企業は都市部に拠点を置いているため、働き盛りの若い人ほど、駅周辺などの人口密集地を生活の場所に決めます。

ワンルームマンション投資の際には、このような建物の立地に注意しなければなりません。たとえば大阪市の新築ワンルームマンションであれば、家賃の相場は7万円前後、低くても5万円程度は維持できることが通常です。

さらに都市部であれば、10年20年先を見越したうえでも収入面が極端に減ると言うリスクをある程度回避できます。

大阪市の場合、築30年以上経過したワンルームマンションでも、初期の家賃の6割から7割程度で維持し続ける事ができます。

町の中心部から外れた土地では、3万円台で貸しているワンルームマンションもあります。また、空室を作らないといった面から見ても、都市部のマンションを選ぶ事の重要性が分かるはずです。

長い目で見て長期保有の資産とする

ワンルームマンション投資は少額からでも始めやすく、立地条件などの投資対象を誤らなければ債務超過のようなリスクも防ぎやすくなります。

また、投資による利益はマンションの家賃収入のみに限られません。行動する時期や戦略を固めておけば、売却による利益も高められることになります。

ワンルームマンションを購入すれば、購入資金やローン、維持費などのコストがかかります。これらのコストを数年で回収しきる事はできません。空室のない安定的な家賃収入を得ながら、将来的にワンルームマンションを売りに出して売却益を得る事になるでしょう。

ここで重要になるのが、どの時点でマンションを売却するかという点です。家賃収入と売却価格をプラスして得た分が最終的な投資利益となるため、いくらになったら売ると言う明確な目標を設定しておくと焦らずに行動できます。

中にはあまりに債務が負担になっていたり、マンションの老朽化が進んでいるなどの事態が後になって判明したりする場合もあります。しかし想定外のトラブルによる大きな負荷でもない限りは、長期で保有しておくことがマンション投資に失敗しないコツとなるのです。

大阪の区分マンション取り扱っている不動産投資会社と物件例

【ピックアップ物件データ】

  • 購入価格:270万円
    大阪府大阪市西淀川区
    建物構造:鉄筋コンクリート 2/7階建
    専有面積:14.58m2 (バルコニー 2.97m2 )
    利回り:11.55%
    想定収益:312,000円/年

    [取扱不動産会社]株式会社アイシスホーム
    住所:大阪府大阪市中央区本町1-7-7 WAKITA堺筋本町ビル12F
  • 購入価格:300万円
    大阪府大阪市淀川区西宮原
    建物構造:鉄筋コンクリート 5/11階建
    専有面積:20.38m2
    利回り:12.416%
    想定収益:480,000円/年

    [取扱不動産会社]ISO不動産
    住所:大阪市中央区淡路町2-4-3 ISOビル
 
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