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不動産投資信託・不動産小口化商品

ここでは、投資信託による不動産投資について解説します。初期投資を抑えられるうえ、高い利回りが期待できるとされる投資信託のメリットや大阪の物件例などを紹介します。

高利回りが期待できる不動産投資信託

一般的に投資信託といえば、投資家から集めた資金を資産運用の専門家が運用し、それで得られた利益を投資家に分配するという投資方法です。

不動産投資信託についても、これと同じです。

ただ、一般的な不動産投資との大きな違いといえば、不動産投資のスペシャリストが運用してくれるということ。これが、不動産投資信託の特徴のひとつです。

その道の専門家が高利回りの期待できる物件を購入して運用するため、投資家からすれば物件の細かなところまで見極めて選ぶといった手間も省けますし、運用の手間もなく、そのうえ高い利回りも期待できます。つまり、初心者にとってリスクの低い投資方法なのです。

それに、多くの投資家を募って物件を購入するため、初期投資額が安いこともメリットでしょう。

通常、区分マンションだと数百万円から、一棟マンションだと数千万から数億もの初期投資額が必要になります。ローンで購入するとはいえ、頭金だけでも相当な額になります。

これに対して不動産投資信託は、低額からでも始められる商品もあり、不動産投資についてあまり詳しくない初心者でも手ごろに始めやすい投資商品といえるでしょう。

投資信託物件は多種多様

不動産投資信託のもうひとつ大きな特徴といえば、物件が多種多様であること。

通常、個人投資家向けに提供される不動産物件といえば、アパートやマンションがほとんどです。

しかし、不動産投資信託で扱っている物件は国内外のアパート・マンションはもちろん、店舗や複合商業施設など個人では購入できない物件も扱っています。

最近では、再生可能エネルギーの施設(風力発電、地熱発電など)を投資信託物件として募集しているところもあり、将来的にも有望視される市場であることから投資家の注目を集めているようです。

このように、形態がまったく異なる物件を予算内であればいくつでも選べるという点において、リスク分散も可能です。

また、急にまとまった資金が必要になったという場合でも、不動産投資信託のほうが優位です。

区分マンションなど実際の不動産投資物件をお金に換えるには、その物件を売却することになりますが、必ずしもすぐに売れるわけではありません。不動産物件は、現金化しにくい商品でもあるのです。

これに対し不動産投資信託は、株などと同じ証券として配布されます。運用会社に売ることによって、すぐに現金化できます。

このように、不動産投資信託には一般的な不動産投資より魅力が多い商品でもあるのです。

少額から投資できる不動産小口化商品

少額から不動産投資を始める方法として知名度の高い「J-REIT」と「不動産小口化商品」。

とても似ているように思えるこの2つは、実は異なる性質を持った投資商品です。

それぞれの特色やメリット・デメリットを紹介します。

 

J-REITとは

REIT(リート)は、正式名称「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取って略した言葉です。

日本ではJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼びます。投資家から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の収益を投資者に分配する仕組みです。

J-REITのメリット・デメリット

J-REITのメリット・デメリットを確認しましょう。

【メリット】

  1. 少額から投資が可能
  2. 複数の不動産事業に分散投資できる
  3. 不動産取引の専門知識が不要で、プロによる運用に任せることができる
  4. 流動性が高く購入・売却がいつでも可能なため、現金化しやすい

【デメリット】

  1. 投資法人の倒産によって、投資した資金が無くなる可能性がある
  2. 証券取引のため、投資法人が上場廃止になると大きな損失が出る
  3. 投資法人の借入が多いと、金利上昇によって配当金額が減る可能性がある
  4. 賃料相場や売却価値が下がると配当金額が減る

不動産小口化商品とは

不動産を小口化したものを多くの投資家が口数単位で購入し、不動産収入やキャピタルゲインが分配される仕組みです。J-REITと違い、〇〇市の○〇商業ビルなど、特定の不動産について出資が募られる形が取られます。

不動産小口化商品には、おもに2つの投資スタイルがあります。

1.匿名組合型

投資家には不動産の所有権がなく、不動産登記上で匿名となるという意味でこのように呼ばれています。得られる配当金は「雑所得」となります。

2.任意組合型

投資家と事業者の間で任意組合契約が結ばれ、双方で共同事業を運営するスタイルです。不動産の所有権は投資家にあります。そのため配当金は「不動産所得」となり、税金面での軽減制度を活用することが可能です。

不動産小口商品のメリット・デメリット

不動産小口商品のメリット・デメリットを確認しましょう。

【メリット】

  1. 少額からの投資が可能
  2. 元本割れのリスクが低い
  3. 不動産特定事業法の認可を受けた事業者のみ販売可能
  4. 厳選された優良物件に投資可能
  5. 日々の価格変動による影響が少ない

【デメリット】

  1. 物件数に限りがあり、いつでも購入できるわけではない
  2. 流動性が低く、売却に手間取る可能性がある
  3. 空き室によって想定利回りを下回り、分配金が減る可能性がある

不動産投資で失敗したくない初心者さんにおすすめ「みんなで大家さん」

どんな投資でも「リスクはできるだけ小さく、利益はできるだけ大きく」が理想です。特に投資初心者にとっては、リスクを抑えることは何よりも重要と言えるでしょう。

近年多くの事業者が参入している不動産小口商品ですが、特におすすめなのが、みんなで大家さん販売株式会社が販売する「みんなで大家さん」という商品です。おもな魅力を紹介します。

1. 想定利回りが5~7%と高い

国債や株式、類似の不動産小口商品と比較しても高い利回りです。

2. 申込手数料が無料

国債や株式、J-REITでは購入時に申込手数料がかかりますが、みんなで大家さんでは無料です。利回りが高い商品は手数料も高いため実質の利益が低くなってしまう可能性もありますが、みんなで大家さんではその心配がありません。

3. 優先劣後システムによる元本割れ対策

みんなで大家さんでは、投資家の出資金を「優先出資」とし、自社の出資金を「劣後出資」としています。これにより、元本に損失が出ても損失が劣後出資の範囲を超えないかぎり投資家の出資金が保全されます。

みんなで大家さんの魅力はこの他にもたくさんありますが、不動産投資において「あったらいいな」と思うポイントがバランスよく取り入れられた、大人気の商品です。

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大阪でJ-REITを始める手順を初心者向けに徹底解説!

1. 証券と口座の種類を選ぶ

不動産投資信託を始める際、まず証券会社で口座を開設する必要があります。

証券会社の口座には「ネット証券」と「店舗型証券」の2種類があります。 ネット証券は自分で投資先を始め、全て自分で選択しなければなりませんが、店舗型証券よりも手数料が安いという特徴。 店舗型証券はネット証券よりも手数料が高いですが、証券会社からの情報提供があり、担当者と一緒に投資先を選べるという特徴があります。

パソコンに慣れていて、かつ情報収集に長けている人はネット証券を、パソコンに不慣れで、担当者と一緒に投資先を選びたいという人は店舗型証券を選びましょう。

証券口座の開設先が決まったら、次は口座の種類を選びます。

口座には「NISA口座」「一般口座」「特別口座」の3種類があり、NISA口座は年間120万円を上限とする非課税投資枠が設けられているという制約はありますが、非課税投資枠内で、かつ、口座の中で発生した投資収益は非課税になるというメリットがあります。

NISA口座は2023年までの期限付きで、それ以降どうなるのかは未だ不明ですが、投資金額が非課税投資枠内に収まるのであればNISA口座を開設することで節税をすることができます。

特定口座は証券会社が作成してくれますが、一般口座は自分で確定申告必要書類を作成しなければなりません。NISA口座を利用しないなら、特定口座を開設するのが一番手間がかからない方法と言えるでしょう。

2. PCもしくはスマートフォンで口座を開設

口座は各証券会社のwebサイトから開設出来ます。ガイダンスに従って、必要事項を入力していきましょう。

あとは規約を読み、本人確認書類を提出したら開設の手続きは完了です。所要時間は約5-10分程度といったところで、従来はPCでの申し込みが主流でしたが、近年のスマートフォン普及に伴いスマートフォンで口座開設が出来るサイトも増えてきています。

入力する必要事項は以下の通りです。

  • 氏名
  • 性別
  • 生年月日
  • 住所
  • 連絡先
  • 勤務先
  • 銀行口座
  • 資産や投資に関するアンケート
  • マイナンバー

本人確認書類の提出方法にはアップロードと郵送の2種類がありますが、アップロードの方が早く口座を開設できます。

3. ネット証券は即時入金可能!

証券講座が開設出来ましたら、口座へ入金しましょう。ネット証券であれば即時入金ができますので、その日からJ-RAITの売買を行うことができます。

注意点として、最初に入金する際は必要以上に入金するのを控えたほうがいいです。入金が完了したら、ようやくJ-RAITを始めることが可能になります。

初心者におすすめの不動産小口化商品は口座いらず!

口座を開設することが不安という方や、口座を開設するのが煩わしいという方、また、まとまったお金を用意するのが難しいという方には「不動産小口化商品 がおすすめです。 不動産小口化商品とは、不動産を小口化(不動産価格1億円の物件を1口100万円で100口販売など)したものを口数単位で購入するというものです。

J-RAITと比べて大きな違いは2つあります。

ひとつは、J-RAITは「数千万という大きな金額からの投資額になりますが、不動産小口化商品は「100万」という少額で始められること。 もうひとつは、商品ですので「購入」となり、口座の開設が不要ということです。これら2つの違いは、初心者にとってJ-RAITよりも比較的始めやすいことを表していると言えるでしょう。

重要なのは、不動産投資にしても不動産小口化商品にしてもそれぞれのメリットを最大限に生かすということです。場合によっては、専門家に相談するというのも一つの手ですね。

大阪の不動産投資信託を扱っている会社と物件例

【ピックアップ物件データ】

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    建物構造:複合商業施設
    利回り:4.8%
    想定収益:-/年

    [取扱不動産会社]阪急リート投資法人
    住所:大阪市北区茶屋町19-19
 
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