目的別におすすめする大阪の不動産投資ガイド

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種類別:大阪で投資できる不動産物件

このカテゴリーでは、不動産投資における代表的な3つのスタイルについて紹介します。それぞれのメリットやリスクを考慮して、自分に合った投資スタイルを見つけてみてください。

物件の特徴とリスク許容度によって大別される不動産投資

不動産投資で取り扱われる物件は、建物そのものの属性によって、大きく3種類に分類することができます。

マンションやアパートをまるまる購入する「一棟買い」、一室を買って貸し出す「区分買い」、それに加えて投資用の土地を購入する方法もあります。

また、これに加えて初期投資額が比較的安く抑えられる「不動産投資信託」という方法もあります。

それぞれの特徴について紹介しましょう。

不動産投資信託

投資家から出資金を募り、その資金で不動産投資のプロが物件の購入から運用を行います。

家賃収入(テナント料)など得られた運用実績にあわせて、出資した投資家に分配されるという方法です。不動産投資は初めてという方に適しています。

区分(ワンルーム)マンション

マンションの一室を所有して賃貸として貸し出し、家賃収入を得る投資方法です。

初期投資額や需要の点から、ワンルームマンションが効果があるといわれ、また表面利回りが良いことからも投資家に人気があります。

1棟マンション

マンション(またはアパート)を1棟まるごと購入し、賃貸として貸し出し、家賃収入を得る投資方法です。

初期投資額がかかりますが、その分多額の収益が見込めます。また、空室リスクを分散できるといった効果もあります。

土地

投資用の土地を取得し、駐車場やトランクボックスなどに貸し出して収益を得る方法が主流です。立地条件によっては、将来土地の値上がりを期待して差益を得るキャピタルゲインも期待できます。

それでは、それぞれの物件について詳しくご覧ください。

マンションやアパートには、さらに新築物件中古物件といった種別もあり、それぞれにメリットとリスクを持っていて、どちらがいいかとは一概に言えないものです。

よく言われることですが、新築の方が満室に近い状況が期待できるため、競争力も高くなります。家賃を高く設定することができるのも魅力です。そのぶん、購入金額も高く、ローンなどの借入も大きくなるので、リスクは高まります。

これに対して中古物件は、新築に比べて購入金額が少なくて済むという最大メリットがあります。すでに入居者がいるので、収入シミュレーションも立てやすいでしょう。立地や周辺環境によっては、築年数がある程度経過していても高い競争力を保てる物件もあります。

不動産投資物件は、ご自身が「どれだけのリスクをとれるか」といったことに加え、「その物件自体の特性」を考慮して、投資対象を決めるのが望ましいです。

不動産投資信託と実物不動産のメリット・デメリット【大阪】

不動産投資信託で配当金を得ることと、実物の不動産を所有して利益を得ることにはそれぞれメリットとデメリットが存在します。
それぞれのメリットとデメリットを確認してみましょう。

不動産投資信託のメリット

一口数万円からといった少額から始められ、分散して投資が可能なためリスクを減らすことができます。

自分でしなければならないことはほとんどなく、運用や管理の全てを不動産のプロに任せることができるため、不動産の素人であっても本業のかたわらで副業として投資することができます。

また、売却が容易ですぐに現金化が可能なこと、長期に渡り配当の受け取りが見込めるのもメリットです。

不動産投資信託のデメリット

実物不動産には節税効果がありますが、不動産投資信託では節税効果はほとんどありません。また、赤字になった年でも損益通算ができません。

さらに、配当額や利回りを投資家がコントロールすることはできません。利回りは企業によって定められおり、自力で利回りを上げることはできません。景気によっては激しく値が増減するため、配当金が減少したり元本資金が減ったりするリスクもあります。

実物不動産のメリット

実物不動産への投資は、自分の努力や工夫次第で容易に利回りをコントロールできます。中古物件でも内外装を綺麗にリフォームしたり、バリアフリーやペット可物件など時代のニーズに合わせた部屋にしたりすることで入居率はぐんと上がり、利益も大きく安定したものになります。

不動産投資信託とは異なり、相場が変動してもそれほど大きな影響は及ばず、物件が存在している間はある程度安定した利益が見込めます。また利回りの良い不動産は売却時にも高値が付きやすく、長期的な目で見ても資産価値の高いものになります。

建物の場合、現金で所持しているよりも財産評価が低くなるため、節税効果がある点も魅力です。

実物不動産のデメリット

初期費用はどんなに少なくても数百万、物件によっては億単位になることもあります。ローンなどで資金を調達することもできますが、高額な借り入れをした状態での投資となります。

物件を購入・維持し運営するためには、仲介手数料・登記費用・修繕リフォーム費用・維持管理に関する費用・不動産取得税・固定資産税・都市計画税・所得税などの種々の費用が定期的に発生します。

入居者あっての物件のため、空き部屋になるとその分家賃収入がなくなります。問題のある入居者がいると他の入居者が退去してしまったり、孤独死・事件・自殺・火災などによって物件の価値を下げられたりしてしまう場合があります。

物件を購入・売却する際も多くの時間や手間を取られます。特に売却時は、希望する金額・期間で売れない可能性もあります。 実物不動産に投資する場合、投資家というよりは経営者という感覚に近くなります。

物件がある間は、様々な手続きや管理のためにこまごまと時間を割く必要があるため、副業には不向きです。

メリット・デメリットを理解して自分に合った投資を選ぼう

不動産投資信託は手軽さ・手離れの良さがメリットですが、日々の値動きが激しく元本を失う可能性もゼロではないという特徴があります。

一方、実物不動産は節税効果や資産価値の面で大きなメリットがある反面、経営者として様々な業務をこなす必要があり、副業として片手間で行うのは厳しい場合もあります。

自分がどのような形で投資を行いたいのか、初期費用や投資に割ける時間など、様々な観点から吟味し、自分に合った投資方法を選択することが大切です。

 
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